Spojme se spolu
Rok 2024 začíná ve velkém stylu s rekordním objemem prodejů a zahájením nových projektů, avšak růst cen se zpomaluje na nejnižší úroveň za posledních 18 měsíců.
Nejnižší meziměsíční růst cen od července 2022, přičemž roční prognóza pro rok 2024 je výrazně mírnější než loni.
Nejvyšší objem prodejních transakcí v historii za leden, meziročně o 16,8 % vyšší.
Prodeje v cenové hladině 10 milionů USD dosáhly historického měsíčního maxima, přičemž dominuje Omniyat s více než 26 % nárůstu prodejů.
Díky hromadným hypotékám vzrostl objem úvěrů na byty meziměsíčně o 32,7 % a dosáhl rekordní měsíční úrovně
Uvedení na trh mimo plán přineslo více než 11 500 nových bytů.
Poté, co dubajský trh s nemovitostmi v roce 2023 skončil s desetiletým meziročním růstem cen ve výši 16,4 %, zahájil tento rok meziměsíčním nárůstem průměrných cen nemovitostí o 0,2 %. Podle dynamického cenového indexu (DPI) společnosti Property Monitor se ceny dubajských nemovitostí v současné době pohybují na úrovni 1 284 AED za čtvereční stopu, což je jen o něco málo více než 4 % nad předchozím historickým maximem a vrcholem trhu ze září 2014.
Za 39 měsíců od dosažení dna v říjnu 2020 ceny dále vzrostly o 45,8 % - v průměru o 1,2 % měsíčně - a přestože předpokládáme, že trh bude pokračovat v obecné růstové trajektorii, podle naší prognózy pro rok 2024 se tempo růstu cen zpomalí a na konci roku se bude pohybovat mezi 5-8 %.
V lednu se celkový objem prodejních transakcí meziměsíčně zvýšil o 5,4 % na celkových 11 615 prodejů a překonal tak o 16,8 % rekord z loňského roku. Nejvíce transakcí s rezidenčními nemovitostmi, zahrnujícími byty, městské domy a vily, tvořilo 91,7 % (10 647 transakcí), zatímco nejvyšší počet transakcí s komerčními nemovitostmi tvořily hotelové apartmány (3,4 %), prodej pozemků (1,9 %) a kancelářských prostor (1,8 %).
V lednu bylo zaznamenáno celkem 6 413 transakcí off-plan Oqood, což znamenalo 18,8% meziměsíční nárůst objemu a 6,2% nárůst podílu na trhu, který dosáhl 55,2 %. Mezitím došlo k poklesu objemu prodejů na základě Title Deed, a to o 7,4 %, a nyní tvoří 44,8 % všech prodejních transakcí.
Zatímco transakce Oqood se obecně používají k měření trhu s neplánovanými nemovitostmi, několik prodejů vil a městských domů je v údajích dubajského pozemkového úřadu uvedeno jako nemovitosti s vydaným vlastnickým právem a jako dokončené nemovitosti - namísto rozestavěných a prodaných mimo plán. Po očištění o tuto technickou chybu mají transakce mimo plán ještě dominantnější podíl na trhu ve výši 61,8 % a vracejí se tak na úroveň před pandemií.
Počet transakcí dalšího prodeje, tedy jakéhokoli následného prodeje nemovitosti, který následuje po prvním prodeji od developera a týká se neplánovaného nebo dokončeného projektu, v lednu dosáhl 4 851. To představuje tržní podíl 41,8 %, který se meziměsíčně nezměnil, přičemž první developerské prodeje si udržely dominantní podíl na trhu.
Počet nově zahájených off-plan developerských projektů zůstává v lednu rekordní, na trh přibylo něco přes 11 500 off-plan jednotek určených k prodeji v předpokládané celkové hrubé prodejní hodnotě ~31,1 miliardy AED. Byty představují 93,3 % objemu této nové nabídky, zatímco městské domy 6,2 % a vily 0,5 %. V roce 2023 přesáhne počet nově zahájených projektů něco málo přes 95 000 jednotek a celkovou prodejní hodnotu 272 miliard AED, což po dokončení zvýší celkový počet rezidenčních bytů o téměř 13 % a doplní již nyní plánovaný velmi solidní počet jednotek vstupujících na trh v následujících letech.
Objem hypotečních transakcí se v lednu zvýšil o 16,6 % díky 32,7% meziměsíčnímu nárůstu objemu úvěrů na byty a bylo zaznamenáno celkem 3 018 úvěrů. Na tomto nárůstu se významně podílely hromadné hypoteční úvěry - ty, které si berou developeři a větší investoři s více jednotkami - jejich podíl na trhu vzrostl o 3,3 % na 22,3 %. Hromadných úvěrů poskytnutých za tento měsíc bylo 672 a byly rozděleny mezi několik projektů, zejména registrace portfoliových hypoték v Etlala Residence 1 (274) v Dubai Residence Complex, Sandy Avenue (85) v International City II a RP Heights (72) v centru Dubaje.
Mezitím se tržní podíl úvěrů na refinancování a uvolnění vlastního kapitálu zvýšil o 1,6 % na 37,9 %. Zbývajících 39,8 % (o 4,9 % méně než minulý měsíc) poskytnutých úvěrů tvořily nové hypotéky na nákup, přičemž průměrná půjčená částka činila 1,62 milionu AED při poměru úvěru k hodnotě nemovitosti 76,1 %.
Do budoucna se sice domníváme, že trh má před sebou delší období a že ceny v roce 2024 skončí na vyšší úrovni než v současnosti, ale předpokládáme, že růst cen bude nadále mírnější a že se trh s byty mimo plán a trh s existujícími domy budou více lišit. Zhodnocování cen hotových rodinných domů (vily a řadové domy) nadále vykazuje známky zpomalení a plato, zatímco hotové byty - zejména v oblíbených zavedených komunitách - se zdají být na cestě k výraznějšímu tempu růstu, přičemž stále převažují hodnotné nákupy, kterým trvalo déle, než začaly oživovat.
V dohledné budoucnosti budou na trhu dále dominovat prodeje mimo plán, neboť zahajování projektů se rozbíhá plnou parou vpřed a poptávka kupujících zůstává vysoká. Vzhledem k tomu, že tým Property Monitor sleduje více než 150 projektů ve fázi plánování a před uvedením na trh, lze očekávat, že závratné tempo uvádění nových projektů na trh bude pokračovat minimálně v prvních dvou čtvrtletích roku a s ním i nárůst počtu nových a menších developerů uvádějících projekty na trh. Navíc sledování nedávných prodejů pozemků jak jednotlivých parcel pro výstavbu vícebytových domů, tak i velkých superparcel určených pro výstavbu hlavních komunit, svědčí o ještě větším nárůstu počtu projektů uváděných na trh mimo plán.
Očekáváme, že v několika oblastech emirátu dojde k nové vlně výstavby - Majan, Motor City, Liwan, Dubai Land Residence Complex a Jumeirah Garden City zaznamenají výrazný nárůst počtu zahájených bytových projektů. Zatímco ve čtvrtích 11 MBR City, The Valley, Dubai South a The Oasis budou zahájeny výstavby nových vil a řadových domů. Očekává se, že v jihozápadních oblastech Dubaje, kde měl být původně vybudován Arabský kanál, budou oznámeny nové hlavní komunity. Sledujte Al Yalayis 5, Al Selal, DIP 2 a další oblasti podél koridoru E611 pro další fázi expanze emirátu.
Zdroj: Property Monitor
